【プロが教える土地探しのコツ】希望に合った土地を見つける方法とは？

家を建てる際、まず必要なのが「土地探し」です。しかし、希望に合った土地を見つけるのにはコツがあることをご存知でしたか？

土地選びの段階で失敗すると、建物のデザインや外観がどれだけ理想通りになっても、「こんなはずではなかった…」となりかねません。

そこでこの記事では、土地選びで成功するためのチェックポイントとして、以下の内容を詳しく解説します。

お家の新築を検討している方や、土地探しのコツを知りたい方はぜひ最後まで読んでみてください。

【土地を探す前に準備すること】

まずは土地を探す前に準備することをご紹介します。準備すべきものはいろいろありますが、この章では

・土地の予算を決める
・土地選びの基礎知識を学ぶ
・理想の土地の条件を決める

の3つに大きく分けて土地の選び方と手順を説明いたします。

土地の予算を決める

第一のステップとして土地の購入にかけられる予算を決定しましょう。土地の候補は無数に存在します。予算を決定する前に情報収集するのは非効率です。どのエリアの土地を購入したいのか大まかに決めたうえで、予算から候補を絞り込みましょう。
また、土地はエリアや広さによって費用が異なる点にも注意です。土地の代金比較では「坪単価」や「平米単価」の指標で比較します。

希望エリアの坪単価がわかれば、予算のうちどれくらいの広さの土地が購入できるか把握可能です。

例えばエリア別の不動産取引価格や地価は国土交通省の「土地総合情報システム」からわかります。不動産の信頼性や透明性を担保するためにも、ぜひご活用ください。

また、土地代だけでなく、手数料をはじめとしたその他の出費も考慮が必要です。下記の表は土地の売買契約で必要になる費用を示しています。

住み替えの際などの不動産売却時に利益が出た場合は別途、税金がかかります。

土地選びの基礎知識を学ぶ

土地に関連する言葉の意味や基準、簡単な計算式を把握しておくと、ハウスメーカーからの説明を受けた際にスムーズです。

以下では次のような土地選びの基礎知識を解説します。

・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・建築制限

用途地域

用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、都市計画法に基づいて定められた13のエリアです。

エリアごとに建てられる建物の種類や大きさなどに制限が設けられているため、家を建てたい土地がどのエリアにあるかは、住み心地や暮らしやすさなどにも影響します。

引用・参照：用途地域｜国土交通省

例えば、できるだけ都会の騒がしさを避けたり、利便性よりもゆとりある暮らしを優先したい方は、第一種低層住居専用地域がおすすめです。一方で第一種住居地域や第二種住居地域などは、便利さを重視する方に向いています。

建ぺい率

建ぺい率とは、建物の敷地面積に占める建築面積の割合です。敷地面積は建物を建てる土地の広さ、建築面積は建物を真上から見たときの面積を指します。

敷地いっぱいに建物が建つと、建物同士が密集してしまい、生活環境としてよくありません。また、火災時にも延焼しやすくなるため、建ぺい率には建築基準法で制限があります。

容積率

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ面積の割合です。その敷地で何階建ての建物を建てられるかの指標にも用いられます。延べ面積は、各階のフロア面積の合計です。

容積率は2階建て以上の建物にも適用されるため、100％を超えるケースも少なくありません。用途地域によって建てられる建物には決まりがある通り、快適な住環境の維持には制限が設けられている点も特徴です。

建築物の高さ制限

用途地域や都市計画などによって、建てられる建物の高さには上限があります。

理想の土地の条件を決める

土地探しの前に、理想の土地の条件として、以下10項目に沿って進めていきましょう。

条件の優先順位をつける際には、まず家を建てる目的を明確にすることが大切です。

ただし、完璧な土地を求めすぎると、土地探しだけで時間が無為に経過してしまう可能性があります。土地購入のローンを組む場合は、時間の経過によって金利の変動もあり得るため、ある程度の区切りも重要です。

土地を調べるなかで、理想的な土地の価格が予算よりも高い場合は、こだわりを緩めると、より希望にマッチした土地が見つかりやすくなるでしょう。

【土地探しの方法】

予算や優先順位などが決まったら、いよいよ土地探しのスタートです。土地探しの方法は大きく分けて以下の4つの選択肢があります。

・不動産会社に依頼する
・インターネットで探す
・現地に行って探す
・ハウスメーカーや工務店に依頼する

それぞれの方法の特徴やメリット・デメリットを理解したうえで、あなたに合った探し方を見つけましょう。

不動産会社に依頼する

1つ目は土地の仲介を行う不動産会社に依頼して土地探しを始める方法です。インターネットに公開されていない情報も含めて、まだまだ詳しく話を聞ける可能性があります。

不動産会社には一般的に、宅地建物取引士がいるため、土地の売買・賃借など不動産の取引について、トラブルや不安なことがあればこのような専門家に相談できます。

土地探しを不動産会社に依頼する場合は、土地の売買を得意とし、希望するエリアの情報をよく知っている不動産会社を選びましょう。

インターネットで探す

2つ目は不動産情報のポータルサイトや不動産会社のホームページなど、インターネットから情報収集する方法です。

インターネットの情報は希望エリアの下調べとして使えるため便利です。最近では、Web上に公開されている全売土地情報をまとめて確認できるアプリもあります。このようなアプリを使うと、いつでもどこでも手軽に土地を探すことが可能です。また、多くの情報のなかから希望エリアや条件を設定し、相場も確認できます。気になるエリアは実際に足を運んで確認しましょう。

現地に行って探す

3つ目は空き地や売り地、古家付きの土地などを自分で調べ、希望にマッチする土地を実際に訪れながら探してみる方法です。

実際に現地に行くことで、スーパーなどの商業施設や病院、駅などの生活に必要な施設が近隣にあるか、自分の目でしっかり確認できます。またお子さんがいるご家庭の場合は、公園や学校などの立地がアクセスに優れているか、実際の通学路を歩いて確認することも可能です。

ただし、自分の足で探すだけでは、情報収集としては不足があったり、見落としてしまう可能性があります。例えば、土地の境界線や測量に関する正確な情報などは、自分だけで判断するのではなく、専門家からきちんと詳細を聞いたほうが確実です。気になる土地に「売地」の看板があった場合は、窓口となっている担当先や売主などに連絡し、詳細を確認しましょう。

ハウスメーカーや工務店に依頼する

4つ目は注文住宅用の土地を取り扱っている、ハウスメーカーや工務店に依頼する方法です。

安心かつ効率よく住まいづくりを実現させるためにも、家づくりの知識を持って土地も探してもらえるハウスメーカーや工務店に土地探しを直接依頼しましょう。

多くの土地情報の中から、注文住宅を建てるために適した物件の紹介や手続きなどを一貫して行ってもらうことができるため、理想の住まいを実現できる可能性が高まります。

どのような家が建てられるかを理解したうえで、併せて土地探しも依頼しましょう。

【土地探しのコツや裏ワザ】

土地探しのコツを押さえれば、効率的にマイホームづくりが進みます。特に着目したいポイントは以下の3つです。

・値段の安さだけで決めない
・角地と中地の特徴を理解する
・土地の災害リスク・ハザードマップを確認する

それぞれの詳細を見ていきましょう。

コツ1．値段の安さだけで選ばない

安い土地が見つかると、すぐに飛びつきたくなるものです。しかし、安い土地には何か理由があるかもしれません。

例えば以下の6つの理由が考えられます。

・土地の後ろに墓地がある
・地盤に何らかの問題がある
・上下水道が手前までしかない
・土壌汚染がある
・ブロックの造成がされていない
・崖条例に違反する

これらの問題が隠れていた場合、安く土地を購入できたとしても、改良や敷設、造成など余計な費用がかかり、結果的に割高になります。

近くの土地より割安だからという理由で土地を選ぶのはリスキーです。契約前に現地をよく確かめるのはもちろん、土地に詳しいハウスメーカーの担当者や専門家に事前にコンサルティングやサポートサービスを依頼しておきましょう。

イシカワには、経験豊富な不動産専門の社員がいます。毎日土地の新着情報チェックや現地調査を行っており、取引件数年間100件以上の社員もいます。

ご希望の土地探しはもちろん、調査、契約、土地のお引渡しまで、不動産のプロフェッショナルがワンストップで提案させていただきます。

もちろん、建築と併せての打ち合わせができますので、「土地選びの落とし穴」にハマらない、ご希望の土地に合わせたベストな建築プランの実現が可能です。

コツ2．角地と中地の特徴を理解しておく

土地候補を絞り込む際には、角地と中地の2種類の特徴やメリット・デメリットを理解するとスムーズです。

角地と中地、どちらがいいかは希望する条件によって違います。特徴とメリット・デメリットを理解したうえで、理想に近い土地を絞り込みましょう。

コツ3．「自治体の補助金や助成金、減税優遇措置」を活用する

土地の購入は様々な補助金等が活用できます。例えば自治体の補助金や助成金、減税優遇措置を活用して購入することも検討してください。

一定の条件を満たした住宅用の土地を取得した場合、不動産取得税の減税制度の活用が可能です。また土地取得後、その土地の上に軽減対象となる住宅建設を予定する場合、不動産取得税の徴収を猶予する制度があります。

その他、土地の活用法によっては、地方自治体からの補助金の活用も検討できるでしょう。各自治体によって詳細は異なりますが、例えば新潟市では戸建住宅の敷地内に太陽光設備を設置すると、1キロワットあたり3万円、上限15万円の補助金が受けられる制度がありました。（令和4年10月予算上限に達し終了）

住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みがあるため、収入が低いほどその効果は小さくなります。所得税から控除しきれない場合は住民税からも控除されます

すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層を対象に、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減を図る制度ですが、令和3年12月31日までに引き渡された物件が対象なので現在は対象外です。


そのほか、住宅ローン減税は住宅ローンを組んだ方のみが受けられる所得税の控除の仕組みです。

補助金活用も含めて、どのような借入方法・返済方法で住宅ローンを組んで返済していくのが良いのか、イシカワでは金融機関担当者とも密に情報交換を行いながら、皆様のご事情に併せてアドバイスさせていただくことができます。

【良い土地の基礎知識】

「良い土地」と一括りに言っても、その基準はライフスタイルや価値観などによって様々です。一見すると良さそうな土地でも、実際に暮らしてみると「買わない方が良かった」と思うような、不便な問題やトラブルに見舞われることがあります。この章ではこのような事態を避けるために、最低限押さえておきたい「良い土地」のいろはを解説します。

建物を建てやすい土地

建物の構造が単純で、シンプルな建物が建てやすい土地であることは、重要な要素です。シンプルな建物とは、具体的に直線・直角の柱や壁で構成された四角形に近い建物を指します。

一方で狭い土地に無理に3階建てを建てる、日当たりの悪い敷地で採光を取ろうとする場合などは、施工が複雑になりがちです。

ハウスメーカーや工務店の技術によって不可能とは限らないものの、間取りの自由度が下がったり、施工に手間がかかる分建築費が上がったりしかねません。

建てられる建物の自由度を上げ、リーズナブルに費用を抑えるためにも、四角形に近いシンプルな建物が建つ土地をできるだけ選びましょう。

インフラが整備されている土地

新興住宅地や新たな造成地は、すでにインフラが整備されているケースがほとんどです。

しかし、新規造成地以外の土地や更地で売却されている土地のなかには、上下水道や電気、都市ガスなどのインフラが整備されていないケースがあります。

インフラを引き込む必要がある場合、追加で工事が必要です。前面道路に埋設管がある場合は、接続工事にそれほど費用はかかりません。しかし離れた場所にある管から延長するとなると多額の費用がかかります。

また、下水道が整備されていない地域では、汚水を排水するための「浄化槽」の設置が必要です。都市ガスがない地域では、コストの高いプロパンガスを使用することになります。

希望する土地にガス管や上下水道の配管が土地の前面道路に埋設されているか、ハウスメーカーや工務店の担当者に早い段階で状況を確認しましょう。

災害リスクの低い土地

土地によって自然災害のおこりやすさは変わります。希望する土地やその地域全体にどのような災害リスクがあるか、予め確認しておきましょう。

例えば、地震に対しては地盤の固さ、水害に対しては土地の高さがポイントになります。

まず地震に対する土地選びのポイントについてご紹介します。
地盤がやわらかく弱い土地は、かつて湖や沼、池や河川だった場所を埋め立てて造成されているため、大規模地震が起こった際、沈下や液状化などの被害がでる危険性があります。一方で地震に強い土地は、硬質地盤が固い岩盤や砂礫を多く含んでる点が特徴的です。 地盤の固さは、家を建てる前に行う地盤調査で判断できます。地盤の調査には費用がかかりますが、事前に必ず行いましょう

水害に対する土地選びのポイントは、土地の高さと立地です。
まず、低い土地は水害時に浸水しやすいので注意が必要です。また土地の高さだけではなく立地も重要で、例えば近くに海や川がある場合は、高潮や氾濫の可能性があり、近くに山や崖がある場合は土砂災害の可能性も考えられます。

こうした災害リスクは国土地理院のハザードマップポータルサイトで確認できます。洪水や土砂災害、高潮、津波のリスクがある範囲に面しているかどうかや、土地の特徴や成り立ちなどを地図上で確認できる検索サイトです。安心して長く住める土地かどうか、確認する際に利用してみてください。

絶対に安全な土地は存在しませんが、リスクの高い土地や避難が困難な場所は避けるようにしましょう。

【よくある失敗談】

過去に土地選びをした方は、どんな点に後悔することが多いのでしょうか？以下の章では、土地選びで後悔した方の事例を2つまとめています。過去の失敗談を踏まえて、ご自身の土地選びの教訓として活かしましょう。

失敗談1．後になって土地の欠点を見つけた

土地の見学は複数回、異なる時間帯や曜日で行うことをおすすめします。

例えば、休みの日だけに土地見学をした方のなかには、いざ住んでみたら通勤経路に開かずの踏切があり、毎日の通勤や買い物が不便だったケースがあるからです。

また、夜の時間帯になってからでないと気付けない、街の治安や隣地の雰囲気の違いも少なくありません。電灯の数が少なく、夜遅くになると怖いなども考えられます。

買いたい土地が決まったら、平日休日の両方で、昼夜の様子を確認しましょう。

失敗談2．希望の間取りが叶わなかった

希望の土地が見つかったら、まずは家の専門家であるハウスメーカーや工務店の担当者に意見を聞くようにしましょう。

先に土地だけ購入した方の中には、いざ家を建てようと思ったら、間取りや窓の位置などの条件が合わず、理想の家が建てられなかったケースがあるためです。

家は何回も購入するものではないため、土地探しに慣れている方は少ないでしょう。しかし、ハウスメーカーの担当者に相談すれば、通常は気付けないような点に関しても、専門的な立場からあなたへアドバイスをもらえるかもしれません。

土地を購入する前に、思い通りの家がその土地で本当に実現できるのか、事前に専門家に相談しましょう。

イシカワの展示場では、建築の専門営業と不動産の専門営業が同席して打ち合わせをさせていただくことが可能です。
「ご所望の土地＝お客様の希望の叶う土地」なのか、建築・不動産それぞれの観点から精査させていただきます。お気軽にご相談下さい。

【土地購入時の注意事項】

土地購入時には様々な注意が必要です。何も知らない状態で購入すると、後になって予想外のトラブル発生や、後悔の原因につながりかねません。

都市計画道路予定地は建築できる住宅に制限がある都市計画道路予定地は建築できる住宅に制限がある

都市計画道路予定地とは、都市計画法に基づく道路整備が予定されている土地です。道路予定地とされた土地に建物を建築するには、以下の点に関して制限がある点に注意しましょう。

・2階建てまで（自治体によっては3階建てまで可能）
・地下はつくれない
・構造は鉄骨か木造

都市計画道路予定地は周辺エリアと比較すると値段が安い点が特徴です。しかし将来的に道路を作ることが決定した場合、引っ越ししなければなりません。

道路建設の廃止が決定するまで、リスクを背負うことになるため、事業を決定する予定があるのか市役所の都市計画課に事前確認する必要があります。

土壌汚染のある土地は資産価値が下がる

土壌汚染のある土地は、人体への健康被害リスクはほぼないものの、その風評被害から資産価値を下げる原因になり得ます。

例えば昔に工場が建っていた土地やガソリンスタンド、クリーニング店舗があった場所、特定有害物質を使用する可能性のある業種が営業していた土地などでは、地歴調査が行われるケースが多いです。

土壌汚染調査会社は、環境省のWebサイトに掲載されている指定調査機関から選定できます。指定調査機関を選ぶ際には、法対応や条例対応の実績有無や、資格者数なども確認しましょう。

参考：土壌汚染対策法に基づく指定調査機関｜環境省


イシカワには、建売住宅やモデルハウスを建築する購入するための土地を調査選別している人員がいます。プロの目線で、お客様の納得のいく建築用地を選別させていただくことができます。

都市計画道路用地であっても計画実現性がどのくらいあるのか、工場の跡地といえど、ひと並びに汚染除去のマニフェストの発行が必要な土地ではないなど、現実的なアドバイスをさせていただくことが可能です。
不安に思われることがありましたら、何でもお尋ね下さい。

まとめ

注文用住宅の土地を探す場合は、不動産会社や自力ではなく、ハウスメーカーや工務店への依頼をおすすめします。ハウスメーカーなら、間取りや窓の位置など、建物に最適な土地探しを行えるからです。

土地選びに失敗しないためには、今回ご紹介したコツや注意点を押さえながら、信頼できるプロや専門家に疑問や不安な点を相談しましょう。

イシカワは地元に根ざしながらも、年間1,000棟を新築してきた実績を持つ全国展開中のハウスメーカー（工務店）です。独自の土地情報も合わせてご紹介が可能です。
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この記事の担当：

イシカワ家づくり編集部

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